不動産購入で失敗。だから土地の面積は信用するな
今回は住宅用の土地を「購入」あるいは「売却」しようと考えている方に絶対確認してほしい「土地面積の考え方」を紹介したいと思います。
結論
「権利書」や「登記識別情報」に記載の面積は大きく増減する場合がある。
地積測量図の信ぴょう性
こんにちは。さっき電話で話してた物件の資料持ってきました。いい物件なんでぜひ検討してみてくださいよ。建物は昭和50年代に建てられたお家で、長年空家で放置されていたらしく使えそうもないのですが、南向きの整形地でとにかく一区画にしては土地が大きくてこの価格なんですよ。 |
早いね。いつもありがとう。じゃあ早速持ってきてくれた資料見て現地から連絡しますね。ところで「間口は何メートルありました？」大きい土地なので分筆も視野に入れときたいのですが。 |
れなら、その資料の中に「地積測量図」も入れてますよ。たしか10ｍ位と記載があったのではないでしょうか。分筆して2区画分譲ですか？楽しみですね。いいお返事待ってますね。 |
まあ、だいたいこんな感じの会話からいつもスタートするわけです。頂いた資料とメジャー（計測器）と必要道具を持参して現地に向かいます。「地積測量図」には確かに間口10ｍの記載がありました。
しかし注意すべきはこの業者は現地でメジャーを当てていないということです。計測は必須作業です。信じるべきは自分の目です。
余談ですが、昔は2人で塩ビ製の長尺メジャーを使用していましたが、効率が悪いため今ではこれ愛用しています。一人で現地調査に伺う際はメチャクチャ便利アイテムです。
確かに「地積測量図」は法務局に備え付けられている「公文書」ですから、信用したい気持ちになるのは必然です。そして土地の「登記事項証明書」にも同じ土地面積が記載されています。
この書類に記載の土地面積が実際あるものとして売買契約を行い、「土地家屋調査士」等による確定測量は行わずに契約することを「公簿取引」といいます。
他にも該当地が「地積測量図」の中で「残地」と記載されたものも少なくありません。これこそが「悩みの種」です。
例えば大きなA土地をB土地とC土地の2つに分割（分筆）したとします。次にB土地を売却するためにB土地だけ確定測量したとします。
元々の大きなA土地の面積は「登記事項証明書」に記載の面積を使い、そこからB土地の確定した面積を差し引いたものをC土地の面積として、改めてC土地を測量していないので「残地」としているのです。
近年の高度な測量技術によってその精度は飛躍的にに上がっています。今や衛星を使って測量したりしています。
つまり、遥か昔は人が定規と鉛筆を使って目視により測点を紙に転記して算出しており、現在の測量技術との精度の差が明らかに異なっています。
一辺の長さは同じだったけど
勝手に他人地を計測することはタブーなので了承の上測る事が出来ました。といっても現地には測量当時の境界を示す標やプレートあるいはビスやキザミ等はありませんでした。
え～っと。間口は隣地との境界辺りにブロック塀があるから、一旦内面から測っておこうか。 |
すると、「やっぱりな」9.6ｍしかない。
仮にブロック塀の中心線が境界だったとしても約9.7ｍです。奥行きも図りましたがこちらはほぼ一致。ですが約4.5㎡ほど面積が減少します。
畳2枚が約3.3㎡ですから結構な大きさです。こういったことは大きな土地ほど起こりえます。一辺が少しズレるだけで面積が大きく増減するんです。
今回は整形地であったので測りやすかっただけで、「変形地の場合はなかなか難しく」なってきます。
このことを知らずに「公簿取引」をしてしまうと購入者は「損をして」しまいますし、土地が増えていた場合は売主側が「損をする」ことになります。
ではなぜ「確定測量」を行って正確な面積で取引をしないのか。不思議に感じますよね。
確定測量には費用と時間が掛かるだけではない
測量には「現況測量」とか「確定測量」といった幾つかの測量方法がありますが、確実な方法は「確定測量」です。
「確定測量」は資格を有する者が責任をもって執り行い、本敷地に接する隣地の所有者全ての方々と接触して確認を行います。
通常、測量を依頼する場合は「土地家屋調査士」の事務所が多いです。測量士を重ねて持っている資格でもあります。
測量依頼を行うとなると見積書が欲しいじゃないですか。しかし測量という特性上残念ながら費用は一定でないのが事実です。
接している隣地の件数によっては、なかなかお会いできる機会が無かったり（例えば遠方や海外に住んでいるなど）
理解を得るのに時間が掛かったり（ある日突然測量士から連絡がきて敷地境界の確認をお願いされて、しかも書面にサインして実印の押印と印鑑証明書を請求されるなどの疲労と心配によるもの）
何度も何度も足を運ばなくてはならないケースが多く、その都度時間と経費がかさんでいくのも事実だからです。
しかも、もともとの基本的な費用も相当額で、総額100万以上かかったケースもあります。さらには不調の終わってしまう場合もあります。
（どうしても連絡がつかない・同意が得られない等）
それでも購入する側としては測量を依頼したいわけですが、こんなケースがありました。
売主は以前より隣地とのお付き合いの中で個人的な揉め事が多く境界立会ができないばかりか、別の問題に発展する可能性があるから「わざわざ寝た子を起こす様なことはしたくない」といった内容です。
だから測量費用を掛けるのが無駄になるというわけです。
これは「確定測量」の依頼をしたことでわかったことです。はじめから「公簿取引」に応じていればわからなかった情報でもありました。 |
面積が同じでも間口が変わることで影響大
仮に土地の面積が同じであっても、多大な影響が出てくる場合もあります。
整形地の場合で「10ｍ×10ｍの土地」も「5ｍ×20ｍの土地」も「同じ100㎡」ですが、明らか土地利用の制限が異なってきます。それだけではありません。
仮にこんな土地があったとします。
C土地の購入を検討していた場合間口Xは10ｍ－8ｍ＝2ｍになります。ですがもし10ｍあると思っていた長さが「ほんのわずか足りず10ｍ未満だった」場合、C土地には建物を建てることが基本的には不可となってしまいます。
まとめ
これから「土地を購入して住宅を建てよう」と検討されている方だけでなく、駐車場や倉庫あるいは工場や店舗を検討する土地を購入する場合であっても、「絶対に事前の計測」は欠かせません。 |
不動産仲介業者の説明を鵜呑みにせず、自分の目で確認する
「公簿取引」の契約であれば必ず事前に現地を計測する
正確な面積を確認したうえで、土地利用の目的が可能かどうかを建築士等に確認する
これから不動産投資に興味がある方にオススメの一冊
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